Les lois sur la location de la Nouvelle-Galles du Sud sous examen

C'est l'histoire de la façon dont un Sydneysider est devenu le visage de la crise locative actuelle paralysant NSW, alors que des avocats et des organisations appellent à une réforme du secteur. En partageant son histoire sur la plateforme de médias sociaux TikTok, Chantelle Schmidt a révélé les failles du système et a informé le grand public des injustices ressenties par les gens ordinaires alors que le coût de la vie atteint des sommets sans précédent.

Un vendredi après-midi, après 17 heures, Chantelle Schmidt a été avisée que son loyer allait augmenter de 350 $ par semaine.

Cela n'est que trop familier pour des centaines de milliers de personnes qui louent actuellement en Nouvelle-Galles du Sud, en particulier à Sydney où le prix médian du loyer a augmenté de plus de 24% au cours de la dernière année, laissant beaucoup de personnes en difficulté financière.

Ce qui rend le cas de Schmidt si remarquable, c'est qu'elle a raconté son histoire sur Internet. L'écrivain indépendant basé à Sydney a utilisé l'application de médias sociaux TikTok comme plate-forme pour rendre compte de ses relations avec son gestionnaire immobilier et des tentatives ultérieures de renégocier le montant de sa location.

C'était un plaidoyer inconscient pour demander conseil à l'esprit de la ruche sociale, mais c'est devenu l'occasion de mettre en lumière l'un des problèmes les plus critiques auxquels l'État est actuellement confronté. Avec une franchise brute, les vidéos de Schmidt exposent le point de vue "souvent négligé" du locataire, y compris la détresse et l'inquiétude de la négociation, et le sentiment d'impuissance.

Les vidéos de Schmidt ont recueilli des millions de vues. Le 16 février, Schmidt détaille une tentative infructueuse de renégocier l'augmentation de loyer, établissant une comparaison avec une autre propriété de la région. Ce clip a plus de quatre millions de vues et douze mille commentaires.

Schmidt partage une maison de trois chambres dans la banlieue de Sydney, à Redfern. Les locataires vivaient sur la propriété depuis un peu moins de deux ans lorsqu'ils ont été avisés de l'augmentation. Au cours de leur bail, les locataires ont noté plusieurs problèmes avec la propriété, notamment des dégâts des eaux et une fissure dans le mur du salon. Il y avait de la moisissure et des planchers qui ont dû être remplacés plusieurs fois.

« Les voix sur Internet ont validé [350 $] était un montant excessif. Quand on nous a dit que c'était non négociable, la seule autre solution que nous pouvions voir était de le porter devant le tribunal », a déclaré Schmidt à LSJ.

Lors de la demande de la locataire auprès du tribunal civil et administratif de NSW (NCAT), Schmidt a continué à signaler le processus sur son compte TikTok. De fin mars à fin mai 2023, elle a posté 27 fois, y compris des détails sur les preuves à l'appui de leur cas, une correspondance avec le gestionnaire immobilier sur la résolution de certains des problèmes avec la maison et des récapitulatifs des audiences de conciliation et du tribunal. .

Moins d'une semaine après la soumission de la demande NCAT, et le gestionnaire immobilier notifié par la suite, Schmidt a reçu une réduction de 50 $ sur l'offre initiale, que les locataires trouvaient toujours excessive.

"Nous étions inquiets si nous entreprenions une quelconque négociation de loyer avant que les réparations ne soient effectuées, alors nous serions toujours confrontés à tous les problèmes [du reste de la propriété]. Nous avons été guidés par notre gestionnaire immobilier et notre propriétaire dans le passé. , et cette confiance a disparu", a déclaré Schmidt.

Plus tard en mars, quelques heures avant la conciliation, Schmidt a reçu une dernière offre du propriétaire. Dans une vidéo TikTok maintenant regardée par plus d'un demi-million de personnes, Schmidt révèle que le propriétaire a offert 100 $ de moins que le prix initial. La justification pour laquelle Schmidt a cité dans la vidéo : "Je ne veux vraiment pas voyager à Sydney par un temps horrible" suivi d'un emoji souriant.

"C'était vraiment déroutant et, d'où je me tenais, manipulateur également", avoue Schmidt. "Cela m'a fait me demander quelle est la valeur marchande de cet endroit, s'il peut changer de 100 $ en fonction de la météo?"

Après presque quatre mois de va-et-vient, le jour de l'audience du NCAT arrive. Dans un article désormais célèbre (plus d'un million de vues), Schmidt montre un grand classeur de preuves qu'elle a préparé pour le tribunal, exprimant toute son angoisse et ses inquiétudes accumulées, un moment de catharsis et de défi.

À un moment donné dans le clip, elle attrape son sèche-cheveux et remarque de manière préventive les commentaires imminents qu'elle attend des personnes qui regardent ses vidéos sur la qualité et le prix du sèche-cheveux - des gens qui disent que si elle peut se permettre un sèche-cheveux sophistiqué, elle devrait payer l'augmentation du loyer.

"Le fait que je doive justifier tout ce qui coûte cher dans ma vie est ridicule", dit-elle.

Trois jours plus tard, Schmidt a publié la décision du tribunal. Il s'était rangé du côté du propriétaire.

Nous avons ce problème général avec la façon dont les loyers sont fixés ne reflète pas la dynamique du marché ou les besoins de la communauté

La tempête parfaite

Leo Patterson Ross, PDG du Syndicat des locataires, a déclaré à LSJ qu'il n'y avait "pas vraiment de définition" de ce qui compte comme une augmentation de loyer raisonnable.

"Une augmentation très rapide est parfaitement légale, même si elle n'a aucun rapport avec l'augmentation des coûts du propriétaire ou la qualité du bâtiment", a déclaré Patterson Ross.

Formée à la fin des années 1970, la Tenants Union offre un soutien aux locataires de NSW et plaide pour des réformes des lois et des politiques affectant les locataires. Ils sont devenus une source d'aide importante, en fournissant des outils comme un kit de négociation d'augmentation de loyer (pour aider les négociations avec le propriétaire) et un outil de suivi des loyers par code postal (pour connaître le loyer moyen dans chaque code postal).

Selon l'article 44 de la Loi sur la location à usage d'habitation, pour décider si une augmentation de loyer est excessive ou non, un tribunal dispose de huit points qu'il peut examiner. Il s'agit notamment du niveau de loyer du marché dans des locaux comparables dans la même zone ; tous travaux ou améliorations apportés à la propriété ; l'état des réparations de la propriété; et la dernière fois il y a eu une augmentation.

Cependant, le tribunal a pour instruction stricte de ne pas tenir compte de la capacité du locataire à payer l'augmentation de loyer.

Patterson Ross fait la comparaison qu'aucun autre service essentiel n'est basé sur les conditions du marché. Dans la production alimentaire, par exemple, nous avons des instruments pour nous assurer que le prix des aliments répond aux besoins de la communauté.

"Mais dans la location, ce n'est pas le cas. Nous avons ce problème général avec la façon dont les loyers sont fixés ne reflète pas la dynamique du marché ou les besoins de la communauté", conclut-il.

Selon Tenants Union, le nombre de personnes demandant des conseils en raison d'augmentations de loyer a presque triplé. Cela est dû à la tempête parfaite d'inflation et de taux d'intérêt élevés, à côté de l'un des taux d'occupation les plus bas de mémoire récente.

Le marché exige une augmentation des loyers et les propriétaires profitent de l'occasion pour compenser la hausse des intérêts dans leurs remboursements hypothécaires. Le problème est que les locataires peuvent n'avoir d'autre choix que d'accepter les augmentations.

En mars, selon CoreLogic Quarterly Rental Review, Sydney a dépassé Canberra en tant que capitale la plus chère à louer et a connu une augmentation annuelle moyenne de plus de 12 %.

Pour Patterson Ross, le manque de réglementation en Nouvelle-Galles du Sud fait partie du problème. Comparée à des pays de richesse et de démographie similaires, l'Australie n'est pas aussi stricte en matière de protection des locataires.

"Souvent, les frustrations que les gens ont avec le tribunal, c'est que le tribunal ne fait qu'appliquer la loi", explique Patterson Ross, "c'est la loi déséquilibrée et injuste, le tribunal ne peut pas régler cela."

Il donne un exemple où, dans les cas d'expulsions "sans motif", le tribunal ne peut pas refuser d'expulser à moins que le locataire ne présente suffisamment de preuves que l'expulsion est en quelque sorte des représailles, et le tribunal décide d'exercer son pouvoir discrétionnaire.

"Les avis de représailles ne sont pas illégaux, et le tribunal, ayant conclu que l'action était des représailles, n'a pas à refuser l'expulsion."

Bien que frustrant, Patterson Ross pense que c'est en partie parce que le tribunal est un moyen rapide et direct d'accéder à la justice, même s'il dit que cela se fait au détriment de décisions qui manquent souvent de transparence.

"C'est l'un des problèmes que nous avons déjà soulevés auprès du tribunal - le manque d'accessibilité et donc une sorte de niveau de responsabilité pour la prise de décision n'est pas toujours clair." Patterson Ross conclut.

« Sur quelle base cette décision a-t-elle été prise ? Et sur des choses comme les augmentations de loyer, sommes-nous convaincus que la prise de décision répond aux attentes de la communauté ?

Les commentaires sur les vidéos de Schmidt soutiennent cette affirmation. Un internaute écrit : "Déçu pour vous. Le tribunal est censé le rendre équitable pour tous".

Un autre remarque : "Pourquoi quelqu'un s'embêterait-il à passer par un tribunal ? Le temps et l'énergie dépensés." Surtout, beaucoup expriment la frustration que le tribunal soit là pour soutenir les propriétaires.

À un moment donné dans les vidéos de Schmidt, elle se demande si l'un des processus en vaut la peine. Des heures à recueillir des preuves qu'il s'agit de collationner, de photocopier en différentes couleurs et de présenter d'une manière bien précise. C'est un travail difficile.

Mais ensuite, Schmidt s'inspire des commentaires de personnes qui souhaitent que cette affaire rende la justice qu'elles pensent être méritée. Et, espérons-le, fournira un précédent sûr lorsque le moment sera venu de contester un propriétaire.

C'est quelque chose dont tout le monde a besoin, pas seulement un abri, pas seulement quatre murs, mais une maison stable et sûre sur laquelle vous pouvez compter.

Appels au changement

Ned Cooke, du service de conseil et de défense des locataires d'Inner Sydney, note qu'il peut être difficile pour un locataire de rassembler lui-même les preuves.

"Les propriétaires et les agents immobiliers ont accès à des données et des informations qu'il peut être difficile pour un locataire de contester."

La charge de la preuve est laissée au locataire, mais les outils ne lui sont pas donnés. Souvent, les locataires consultent les données publiées, qui peuvent ne pas être fiables, ou demandent un rapport à leur agent immobilier.

Pour vous aider, l'outil de code postal de suivi des loyers de l'Union des locataires calcule le loyer médian actuel en Nouvelle-Galles du Sud à partir d'un calcul des obligations déposées. Mais l'outil ne tient pas compte de l'état et de la valeur de la propriété, mais uniquement d'une fourchette de prix.

Cooke dit qu'il est possible de faire appel, auquel cas un locataire doit prouver qu'il y a eu une erreur dans le raisonnement du tribunal. "Il y a un peu de chemin à gravir pour déposer un point d'appel", dit-il.

Si un tribunal examine l'état de la réparation, il doit déterminer si chaque situation est la faute du propriétaire ou du locataire. Les fuites, les soulèvements, les pénétrations, les défauts généraux de l'immeuble, relèvent généralement de la responsabilité du propriétaire.

Mais, par exemple, on peut considérer que la moisissure était la faute du locataire. On peut dire que la ventilation est insuffisante, c'est donc un problème de propriétaire.

Mais Cooke note qu'après une saison extrêmement pluvieuse, comme celle que NSW a connue en 2022, de nombreuses propriétés qui n'avaient pas de problème de moisissure auparavant en souffraient soudainement.

"Il est difficile pour les gens de déterminer où se situe la responsabilité, qu'il s'agisse d'un problème de réparation ou d'un manque de diligence du locataire", conclut Cooke.

Cooke recommande toujours que les gens s'adressent à un tribunal s'ils pensent que l'augmentation est excessive. Mais il admet qu'il peut être délicat.

S'il s'agit de quelque chose de spécifique - par exemple, le locataire n'a pas reçu de préavis d'au moins 60 jours, ou il s'est écoulé moins de 12 mois depuis la dernière augmentation - il est alors facile de contester. Dans le cas contraire, il revient au locataire de rassembler les preuves.

De plus, les augmentations contestées peuvent être suivies de préavis de résiliation. Un locataire peut considérer qu'il peut tenter de contester une augmentation, ou risquer d'être expulsé, ce qu'il ne pourra contester que s'il prouve que l'expulsion est une mesure de représailles.

Et dans ce scénario, il y a un défi différent, où le locataire doit prouver la motivation du propriétaire. Et si le tribunal considère que les preuves présentées ne sont pas concluantes, l'expulsion ne peut être rejetée.

"Même si vous avez le membre du tribunal le plus sympathique, il doit toujours appliquer la loi", a déclaré Cooke, avant de conclure qu'il est essentiel de réformer la loi, surtout si cela crée un meilleur accès à la justice.

"S'il y a des changements qui peuvent être apportés au tribunal pour le rendre facile d'accès et moins difficile techniquement pour poursuivre les affaires, alors cela serait également le bienvenu".

Le Syndicat des locataires présente une série de revendications qu'ils ont défendues, même avant la crise actuelle du logement.

Patterson Ross commence par demander une réglementation limitant les augmentations de loyer pour rester en phase avec l'inflation. Ceci est similaire à ce qui se passe en Europe, avec des pays comme la Belgique, la France, l'Allemagne et la Norvège qui ont des limites strictes quant au montant d'un loyer qui peut être augmenté, soit indexé sur l'inflation, soit sur un indice du coût de la vie.

Patterson Ross réitère la nécessité de considérer la location comme un service essentiel.

"C'est quelque chose dont tout le monde a besoin, pas seulement un abri, pas seulement quatre murs, mais une maison stable et sûre sur laquelle on peut compter", dit-il.

"L'objectif principal du secteur du logement [en Australie] semble être un véhicule d'investissement générateur de richesse, le logement étant un sous-produit secondaire. Nous pensons que cela devrait être inversé".

En tant qu'organisation, l'Union des locataires plaide pour la suppression des expulsions "sans motif" et pour augmenter l'offre avec une gamme variée de prix.

"En fin de compte, nous avons besoin d'une stratégie de logement qui tient vraiment compte du fait que l'offre ne peut pas tout réparer seule, et que la réglementation ne peut pas tout réparer seule. Nous avons besoin d'un équilibre qui fonctionne pour garantir qu'il y a suffisamment de propriétés disponibles et reconnaître que la valeur des propriétés a besoin d'une réglementation. pour s'assurer qu'ils répondent aux besoins et aux attentes de la communauté.

Schmidt est d'accord avec le plafonnement des augmentations, mais demande une enquête si le système actuel nuit à la confiance du public dans la loi.

"Pour chaque personne qui se rend au tribunal, elle doit tenir compte de la manière dont cela affectera ses références de location ou l'avenir de [leur] location", déclare Schmidt.

"Est-ce que cela va affecter ma sécurité et ma stabilité sachant que chaque jour je pourrais être expulsé parce que j'ai poussé l'ours. Et les gens ne devraient pas avoir à se sentir comme ça, vous devriez pouvoir vous tenir debout sans craindre d'être sans abri. "

LSJ a approché le NCAT pour un commentaire. Cependant, ils ont déclaré ne pas commenter les affaires devant le tribunal mais inviter les locataires à visiter la page pour obtenir des informations sur le processus.

L'Union des locataires continue d'offrir de l'aide et des conseils aux locataires. Vous pouvez trouver le kit de négociation d'augmentation de loyer et d'autres ressources sur leur site Web.